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近年、中古マンションや一戸建てを購入し、自分好みにリノベーションする方が増えています。
しかし、地震が多い日本では、中古住宅の耐震性が気になる方も多いのではないでしょうか。
耐震性は築年数だけで判断できるものではありません。

この記事では、中古住宅の耐震性を判断するためのポイントを解説します。中古住宅の購入とリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

耐震基準とは、建築基準法および建築基準法施行令によって定められた、建物が最低限満たすべき耐震性能の基準です。
この基準を満たさなければ、建築確認が下りず、建物を建てることができません。
耐震基準は、建物の竣工日ではなく、建築確認を取得した日によって判断されます。
建築確認日は、「建築確認済証」または市町村の「建築確認台帳」で確認できます。

耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つの基準があります。それぞれの基準の違いは以下のとおりです。

旧耐震基準

旧耐震基準は、1950年から1981年5月までに建築確認申請された建物に適用される基準です。
震度5強程度の地震で建物が倒壊せず、大きな損傷を受けても補修すれば住み続けられる程度の耐震性能が求められていました。
しかし、この基準では震度6以上の地震は想定されていませんでした。
1978年の宮城県沖地震（最大震度5）で甚大な被害が発生したことを受け、建築基準法が改正されることになりました。

新耐震基準

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認申請された建物に適用される基準です。
震度6強～7程度の地震でも建物が倒壊しないことが想定されています。
1981年5月31日までに確認申請された建物は旧耐震基準、1981年6月1日以降に確認申請された建物は新耐震基準となります。

新耐震基準が制定された後も、1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造建築物が倒壊したことを受け、2000年6月に建築基準法が改正され、特に木造建築物に対する新耐震基準が強化されました。

一般的に、新耐震基準の建物の方が安全性が高いと考えられますが、旧耐震基準の建物でも、耐震補強を行うことで新耐震基準以上の耐震性能を持たせることが可能です。
また、立地条件の良い物件は旧耐震基準である場合も多いので、選択肢から外してしまうのはもったいないと言えます。

旧耐震基準の中古住宅のメリット・デメリット

旧耐震基準の中古住宅には、価格面でのメリットがある一方、リノベーションや維持管理には注意が必要です。

メリット

物件価格が安い：一般的に、旧耐震基準の物件は、周辺相場と比較して価格が安い傾向があります。そのため、リノベーション費用に予算を回したい方にとっては魅力的な選択肢となります。

立地が良い物件が多い：駅に近いなどの利便性の高い場所には、すでに建物が建てられていることが多く、新しい建物が建てられる土地が少ない傾向があります。そのため、好立地の物件を探している場合は、旧耐震基準の物件も視野に入れることをおすすめします。

デメリット

修繕積立金が高い場合がある：マンションの場合、築年数が経過するにつれて修繕積立金が高くなることがあります。また、将来的な修繕計画によっては、修繕積立金が値上がりする可能性もあります。

住宅ローンの審査が通りにくい：金融機関によっては、旧耐震基準の物件を担保としての評価が低く、住宅ローンの借入額に制限がかかる場合があります。

税制上の優遇措置を受けられない：旧耐震基準の建物は、原則として住宅ローン減税などの税制上の優遇措置を受けることができません。ただし、「耐震基準適合証明書」を提出することで、優遇措置を受けられる場合があります。

新耐震基準の中古住宅のメリット・デメリット

新耐震基準の物件は、安全性や税制面でのメリットがあるため、多くの方にとって魅力的な選択肢となります。

メリット

比較的安全性が高い：新耐震基準は、震度6強～7程度の地震でも建物が倒壊しないことを想定しているため、旧耐震基準の物件に比べると安全性が高いと言えます。

住宅ローンが利用しやすい：新耐震基準の建物は、住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンを利用しやすいというメリットがあります。

税制上の優遇措置を受けられる可能性がある：一定の条件を満たすことで、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の軽減措置などを受けられる場合があります。

デメリット

物件価格が高い：一般的に、築年数が浅い物件ほど価格が高い傾向にあるため、新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件に比べて価格が高くなる傾向があります。

旧耐震基準の住宅を購入する前に確認しておきたいポイント

購入を検討している物件が旧耐震基準だった場合は、以下の点を確認しておきましょう。

建物の構造：鉄筋コンクリート造の建物には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。壁式構造は、一般的にラーメン構造よりも耐震性が高いと言われています。

管理状況や修繕履歴：マンションの場合は、過去の管理状況や定期的なメンテナンスの実施状況を確認しましょう。管理が行き届いているかどうかは、管理状態、修繕履歴、今後の修繕計画の有無、管理費や修繕積立金の水準、修繕積立金の滞納状況などを確認することで判断できます。

耐震診断の有無：購入を検討している物件が耐震診断を受けているか確認しましょう。耐震診断の結果は、リノベーション時に耐震補強が必要かどうかを判断する上で重要な情報となります。

地盤の強さ：建物が建っている地盤の強さも、地震時の揺れに影響します。地盤の状態は、国土交通省や自治体が公開しているハザードマップなどで確認できます。

まとめ

中古住宅の購入を検討する際は、耐震基準だけでなく、建物の管理状況や地盤の強さなども考慮することが重要です。

ご自身で判断することが難しい場合は、不動産に関する専門家に相談することをおすすめします。専門家は、物件の状況を的確に判断し、最適なアドバイスを提供してくれます。

いずれにしても、物件を購入する際は、築年数や耐震基準だけでなく、建物の状態をしっかりと確認することが大切です。

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